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  买房的一般程序 

 - 杰西.K 编写 于2013, 五月


或許你喜歡有一個寬敞的空間，決定在某郊區鎮上買一套帶前後院的獨立屋；或許你喜歡城市生活，決定在市中心買一套不需要花太多時間打理的公寓房。 總之，當你準備好動手買房時，你基本上比較清楚自己要買的房屋種類，價位和地段。你已經在網際網路上做了大量的調查研究，甚至看了一些開放屋（open house）。 然後請一個你信賴的經紀人，帶你開始正式看房。你最好和經紀人簽一個合同，雇傭他（她）為買方經紀人。這樣雙方都有誠意，你的經紀人會盡心盡力幫助你，把他（她）的時間分配在你的買房項目上，將你的需求情況做市場分析，並提供前期調研結果與你探討。 有些買家是來美國投資的，本人不住在美國。如果你住中國要投資美國，你要在網際網路上自己做研究，然後需要來美國集中看大量房子，並由經紀人幫你分析每個你看過的房子的優缺點。看房過程是篩選過程。除去那些不考慮的，留下二到三個做綜合考慮，然後定下要買的房子。在專家的幫助下，很多買家都會很快選定他們最後要買的房子。 做為買方你一般不用付費，因為賣方在掛牌出售的合同上寫明將付給買方經紀人的佣金。 買房的流程到底是怎樣的? 這裡分別列出用現金買房和用貸款買房的流程。通常每個買賣過程不盡相同，有時15天房屋就能過戶到手，有時卻要90天或更多時間。現金買賣通常時間很短。 要知道，只有在美國工作了若干年，有報稅記錄的人士才有貸款的可能。外國人因為沒有在美國國內積累信用，很難得到貸款或低息貸款。以後另文介紹。 

1. 选定可靠负责任的地产经纪人

. 选定可靠负责任的地产经纪人
. 决定购买屋的地区 学区 年份 交通 市场 等等要件


2. 审核贷款条件

. 选择贷款经纪及公司，并受权其查核您的信用分数 FISCO
. 选择合适您的贷款计划, 如FHA, VA 和贷款利率查询
. 最好取得贷款公司的核可信

3. 寻找理想的房屋

. 可委托地产经纪人上本网查询最新房屋资料
. 或自行去一些大型地产网站, 报纸或地产杂志搜寻
. 挑选喜欢的房子,由经纪人帮助作CMA估价报告来参考, 作为和卖方议价的参考依据
. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
. 送交卖方合约书时,也附上订金支票(一般订金约為出价金额的1-3%)
. 卖主若不同意回复后，买方可接受，或再回复希望买价或及条件

5. 合约被双方接受了

. 双方达成交易后，即由公証公司进行买卖手续
. 订金送交公証公司
. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

所需费用包括： 

•贷款公司手续费：经常称为贷款手续费，系指贷款公司向您收取的用于评估，准备以及提交抵押贷款的百分点数。
•申请费：该费用系指放贷机构向您收取用于抵补放贷机构处理贷款资料的费用。申请费可能要求提前支付，即在申请贷款之时。
•估价费：对于任何美国房屋贷款必须， 银行必须对其进行估价。专业估价人员去住宅现场考察，确保房屋符合标准，其价值相当于其在售价格。放贷机构的估价公司负责此项工作，而您需要支付估价费，有时要求提前支付。（一般约300-400美元）
•信用报告费：某些情况下，贷方有必要核实您的信用度。您就得支付由此而产生的费用（通过美国系统）。对于中国买房者，因中国如没有适当的系统监控信用，则这笔费用不是必交款项。（少于100美元）
•房产权调查和安全保障：对房产权历史进行调查以确保历史记录清晰，房产才得以出售，您需支付的就是这项费用。这有助于您买房时有法律保障。（收费不等）
•实地勘查费：房产权安全保障公司将去房产现场进行勘查。这是为了出示法律的房产边界以便记录在贷款文本上。（200-400美元）
•律师费：这笔费用不一定由您承担，买方的律师费通常由放贷机构承担。
•折扣点数（discount points）：一个折扣点数等于所借贷款总额的百分之一。例如，如果您的贷款额为30万美元， 那莫一个折扣点数就是3千美元。折扣点数是除开贷款总额以外多付给放贷机构的费用。付给放贷机构的折扣点数越多，贷款利率就会越低。例如，30年贷款期的贷款，如果付一个折扣点，就可以将贷款年利率减少八分之一个百分点。折扣点数不是必交费用，通常在贷款机构年利率很高的时候，人们用这种方式来降低利率，从而降低月付款。

6. 提出贷款申请

提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。


7. “房屋检查保护期”完成事项

. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求
. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
.准备好火险保险报价

8.“贷款保护期”完成事项

. 贷款银行派估价师确定房屋价值
. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
. 获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件


9. 完成过户公証手续

. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金
汇款交给公証公司﹔
. 银行放款
. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
.由公证公司支付所有费用

10. 取得钥匙完成过户

. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。
. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。

11．房产证

通常在结束时收到最後明细帐，内附房产证的复印件，结束後约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

 

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