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土地分割及用途 - 杰西.K 编写 于2013年 六月

规划土地用途是指在综合规划中确定的未来土地的用途，具有宏观性和主体性等特征。在此，以加州下属的洛杉矶县进行说明。洛杉矶县综合规划的规划土地用途是一个具有两个层次的土地利用分类系统。其中一级类包括农区用地、居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地、开放空间用地等用地类型。另外，土地利用复区和专项土地利用规划区，也属于规划土地用途的范畴，由此可以看出加州政府设计的土地利用类型内涵要大于土地利用分区的内涵。 规划土地用途分类的二级类对使用目的、区位标准和使用密度都有明确的要求。在此以农区用地中的农用地为例进行说明。农区用地类型为农业区域内的农业活动及附属建筑物、农居用地提供发展空间。其中农业用地为农业利用、农业生产及相关附属建筑物提供发展空间。因此，洛杉矶县规定农业用地的目的主要包括：为经济作物和粮食作物的生产提供可利用地；为周围的非农利用提供缓冲空间；为农户提供临时或长期的居住场所等。农业用地的区位标准包括距离城市区域一定距离的欠发达地区；传统上就是农业区域或可为发展优质农业的区域。使用密度的要求地块或宗地最低不少于10英亩。 与土地利用分区、土地分割的关系 尽管规划土地用途、土地利用分区和土地分割在本质上具有相关性，但它们仍然具有一些各自的特点。规划土地用地反映了未来土地利用的宏观政策，而土地利用分区和土地分割是在微观层次对于宏观目标的分解和执行，并处于连续的、长期的调整过程中。综合规划主要是对未来规划土地用途的设计，并建立和维持它们与土地利用分区和土地分割之间的一致性。土地利用分区和土地分割具有各自相对独立的管理条例和标准。规划土地用途是综合规划对于未来土地用途的基本类型和使用密度的设定，包括规划区内所有居住用地、商业用地和工业用地等使用密度最高值和最低值的确定。土地利用分区和土地分割管制侧重于对单独地块或宗地的分割和利用设置专门标准，包括地块大小、地块内部配置、可通行性和高度限制等。对于新开发项目，土地利用分区必须与综合规划中规划土地用途设计要求保持一致。 土地分割一致性及其评价 1 一致性 加州要求200万以上人口的县和市的土地利用分区都要与其综合规划保持一致。虽然对200万以下人口的地区没有具体要求，但是加州鼓励它们的土地利用分区与综合规划保持一致。一旦土地利用分区与综合规划一致的具体要求下达，土地利用分区文本及图件的更新都必须与综合规划保持一致。如果土地利用分区不符合与综合规划保持一致的要求，那就是无效的。如果综合规划的更新或修订使得土地分区不能够与之保持一致，则需要土地利用分区在一定时间期限内进行调整，以达到一致性的要求。根据加州最高法院的要求，如果关于综合规划和分区的相关法律法规不能够完全协调，那么还需要对综合规划相关法律法规进行修订以达到与土地分区保持一致的目的。 2 评价 土地分区一致性可以分为土地用途和标准的一致性、空间格局一致性和时间尺度一致性3个部分。综合规划和土地利用分区都涉及到文本、图件两个主要部分，以明细当地发展的标准和预期的土地用途。未来土地用途和标准都在土地利用分区当中明细土地用途及要求，如建筑密度、地块大小、建筑高度等都必须与综合规划中关于土地开发和利用的要求、标准保持一致性。土地利用分区所涵盖的区域及对应的土地开发、管制规则的涵盖面都必须非常广泛，以便于与综合规划衔接和保障综合规划的实施。例如综合规划中包含三种不同建筑密度和标准的居住用地类型，那么在土地利用分区中必须有相应的分区标准以对应这三种居住用地。同样，如果在综合规划中对某一特殊区域主体土地利用方式进行了空间确认，那么土地分区条例就必须建立增加的条款，建立专门的土地开发利用标准。 如果进行土地利用重新分区，那么重新划分的土地利用分区也必须与综合规划保持一致性。不仅在未来土地用途和建设标准方面，对于综合规划中的各子规划如交通、社会安全、开放空间等及相关的政策也应该保持一致性。由于土地利用分区和土地利用类型两者在内涵上不完全一样，一般土地利用类型的内涵大于土地分区的内涵，所以土地分区和土地用途在空间分布上没有必要完全一致，便于为未来的发展提供灵活的空间。如土地用途规定一个区域主要用于居住用地建设，而土地利用分区图上则可能细化该区域为以居住用地为主，辅之零星的商业用地。同样，多个土地分区类型可能与综合规划中的某一土地利用类型相对应。如单户型居住区和计划单元发展区可能与综合规划中的低密度居住用地类型在空间分布上保持一致。 综合规划的目标具有长期性，然而土地利用分区则侧重对于发展常规的、短期的和特殊情况下的需求做出反应。通过土地利用分区对于土地用途的微观调整，最终实现综合规划的目的。发展的时序性对于快速城镇化农业区域尤为重要。如果综合规划包含关于有序发展、充足的基础公共服务设施、紧凑的城市增长模式的相关政策，但是基础设施建设不完善，无论在低密度土地利用的农业区域还是高密度利用的居住区域，土地利用分区都不能够与综合规划保持一致性。相反，如果综合规划中强调某区域要进行高密度发展，但是土地利用分区强调该区域的低密度发展，那么也不能够说综合规划与土地利用分区具有一致性。 评价土地利用分区一致性，最常用的方法就是建立比较矩阵。通过比较综合规划中土地利用类型及相应的发展标准与土地利用分区管制规则。为了明确表达土地利用分区与综合规划之间的一致性，加州设立了一系列分级标准如“高度兼容”、“明显不兼容”等。但是比较矩阵仍然具有局限性，它不能够解释土地利用分区与综合规划就规划目标、规划政策和专项规划等不兼容的原因。土地利用分区也不能够对综合规划的发展时序进行解释和说明。因此，地方政府以结合清单的方式对土地利用分区的一致性进行检查。主要内容包括土地利用分区与综合规划中确定的规划用途是否一致；预期地块的大小与综合规划中确定的标准是否一致；土地利用分区是否与综合规划中环境敏感区域的保护政策一致；土地利用分区是否能体现综合规划要求的区域发展时序性等。