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美国房屋加建与法规 - 杰西.K 编写 于2013年 九月

美国土地大部份归个人所有，土地实行私有制。土地私有制度只是保障个人对土地的所有权，但对土地的使用上政府还是有严格规定的。这主要是通过政府的规划来实现。在房地产投资实践中，土地按用途，一般分为农业用地(A1,A2 & RA)，住宅用地(RE40, RE20, RE15, RE11, R9, RS,R1, RW1)和商业(CR C1 C1.5, C2, C4, C5 & CM)/工业用地(MR1, MR2, M1, M2, M3))。也就是说，投资土地一般就是投资这三种类型的用地。而区分一块土地属何种用途。主要是根据当地的市政规划来决定的。 Zoning是城市规划的一个重要组成部分，准确的译法应该是“土地分区制”或“土地分区规划”。用土地法的概念来说，Zoning是指政府（通常是市或者郡政府）根据警察权对土地使用所划分的公众限制。其主要的作用在于将土地分区规划，以合理地使用土地、有效地控制和引导城市的发展。分区制度可以规范土地的利用功能、利用类型、利用密度和相关的物质结构（比如建筑物的高度和建筑红线的后移缩进等）。它以土地的不同用途来规划，如农业地只能限于用做农业耕地，住宅用地不可以用于商业设施的开发，公共商业用地不得滥用等等强制性法律规范。  加州是屬於地震區，全世界的建築工程師來加州，必需通過加州建築法規檢驗後才能工作，買地自建是非常好的主意。 如果您不是本行，我建議您把相關知識先去了解一番，加州法規准許土地可以自由買賣，但能建多少，能建幾呎，全是地方政府來統籌. 第二，要雇請土壤工程師作土壤分析報告，這報告詳細註明建一層樓地基需要多深，要不要打樁，使用幾號鋼筋等等包括要不要建擋土牆，第三，重新雇請測量師，把自己物業擁有土地搞清楚，土地買賣的文件大小面積如沒有搞清楚，會影響地稅。第四，雇請建築師設計房子，把您的想法告訴建築師，睡房方位，廚房有些裝備等等，第五，結構工程師根據土壤分析報告，製定地基，木材，鋼架，設計的房子能呈受七級地震，及八十英哩以上強風，如果是下雪區，考量雪的丞受力。 然後電機工程師上場，設計電力分配，冷暖氣容量，最後景觀工程師收尾，園子圍牆，鐵門等。。   前期准备 土地过户后进入前期准备阶段，顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作： 1、银行贷款经理：根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额，通常是二种方式：一种是以普通贷款买下旧屋地，建筑费用另以现金支付；另外一种就是建筑费用也让银行贷款，把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行，让他们评估做一个建筑贷款，获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商，全部完工后合并再转成普通房屋贷款。 2、测量师：测量师的工作在整个建屋过程中分三个部分在不同时间完成： A、测定地界，测定中心线和四个角点，钉出地桩，界内每棵树的位置，出具结构工程师所需的一切资料和测量图并送土地厅备案。 (第一部分需时一星期)。 B、界定地基位置(6个测点)及房屋三层格局测定。 C、界定车库位置。   设计师： 通常圗紙完成進市府申請許可証，屋主和設計師，溝通，協商最少三次，好的設計師會弄出一個效果圖出來，告訴您，夢想中房子長啥樣，這時候改圖，一般還不再收費，一旦遞送進市府圗紙，屋主要想更改，只得付錢給設計師，所以把握時候，有朋友一再問可不可以選用標準圖，可以給您的設計師參考，但結構工程師的材料必須付合加州法規要求，土壤張力不同影響到用建材，如地基水泥的抗力，一般是2500psi, 土壤不好地方超過3000psi房子造價可貴囉，甚至要用到工字鋼樑，全美國所有的住宅必須呈受一個鐘頭的防火，一般住宅分兩大類，R1和R3，所謂R1指公寓，旅館，住客十人以上，R3 指Single family dwelling, 住戶十人以下為單位，走道樓梯寬度不同. 每一個市府都有建築部門網站，有設計的指引作參考免費下載法規容許所有一層樓的房子，屋主自己可以呈交設計圗，全新的房子，必須使用現在的建築法規，咱中國人夠聰明，東方不亮西方亮，把舊房子拆光，留下一道牆，當着舊房子重新翻新，Remodel, 少繳一些地稅，又使用舊的建築法規，新法規全屋要安裝消防灑水系統，要安裝緣色環保裝置，無形的增加許多工程費用. 设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图，然后在讨论商量修改，几个来回后，确定正式图纸(一星期)，让结构工程师鉴定盖章(一星期)，由设计师送市政府审批(通常三至八星期，具体根据旺淡季而定。但如果牵涉到区域内外观，式样，高度等原有规范方面的改动，可能会长达六个月甚至一年)。本例在四星期后拿到许可证。基本房屋自建過程就是如此。所雇用的工程師，最好是當地執業，每個城市有自己的法規，如不了解當地法規，審核圗紙，會花時間等待. 當市政圖紙批准後，一般permit 一百八十天之內要動工，如果籌備不及可以延期三次，如果您對建築有研究，沒有話說，如果您是建築門外漢，我建議您，另請一位建築師，或contractor 把批准的圗紙內容給您解說，包括最後市府最後有紅筆的一些注解，旁觀者清，現在電腦軟件太發達，使用許多標準圗來充斥，也不知去修正，是否適用，市府審圖專員，大部分沒有工地經驗，有時嚴面問題，不好意思詢問，不適用的說明，譬如一層樓木造房子，圗紙還附有樓梯解圗，工字鋼，空心磚使用解說，更要命的是，應力牆解說與平面圗紙不能互相吻合，尺寸總數不能湊對， 把所有疑問丶潛在問題此時全部盡量解決，不然到施工時造成不必要困擾，埋下日後加價的藉口，所以很多建築承包商，估價時都發現問題，用低價包攬生意，等到施工一半時，開口要加價，您不是ATM, 您有多少時間，有多少錢來週旋。有個省事的方法，您雇請一位工地經理，代表屋主審查工程，把錯誤加價的機會減到最低，市府的工程檢驗師inspector, 也是看經驗，看他以前是什麼出身，如果是木工出身，他會對結構上檢驗的很仔細，其他的隨便，市府的檢驗師每天行程很多，在您工地只停留十來分鐘，甚至更短，難免會有遺漏，不合法施工項目屋主您懂嗎？此時便靠工地經理來把關。 工程加價change order, 沒有上限，親愛的屋主用書面向設計師詢問一切問題，request for information, 簡稱叫RFI, 因為圗紙批准後，設計費全部領完了，您打電話試試，看他理不理您，事先做足功課，您就是如來佛，不怕潑猴耍花樣。 下期告訴您寫合同，如何保護您的權益。  建筑商：这是最重要的一环。通常和建商的合作方法有二种：第一就是全包给建商，到时候给钱拿房就行，省心省力。第二就是让建商做管理，制定工程进度，提供分包商供你选择，提供同等品质下最低廉的建商户头优惠价材料。监督每个环节的质量和进度。你控制和选择建材种类品质，建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付。这样参预建筑，就会了解整个过程并相对掌握了建屋品质。但前提是你要有时间，精力，兴趣和一定的各方面基本知识。同时超出预算的可能性和数额比前者大很多。 因为有信心参与管理，并想从中多学到点东西，我选择了第二种。首先是挑选建筑商，来源可以在网上查找；朋友介绍；直接去工地面谈；本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观品质，初步报价，以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑，选定了一家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司。然后就是签定合同。建商下载了一份标准的承建管理合同，双方逐条商讨，对于我方来说主要是在时间，成本控制，和质量管理上着重进行规范，比如时间控制，双方同意整个工期为七个月，考虑到如果因气候因素可增加宽限期一个月，超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分。 最后是关于建商的管理费：根据管理内容和工作量以及横向比较，双方同意为40，000.00。 支付步骤：工程开工日：20%。完成屋顶：20%。完成墙体：25%。通过最后一次市府检查：35%。 全部条款同意后，双方握手合作，建房正式开始。