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  什么是公证代书和产权保险 

  - 杰西.K 编写 于2013, 五月

Escrow是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能，因而被广泛采用，而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展，被赋予新的法律特征，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人，下文简称第三人）保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时， 由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。

 

据此，我们知道，只有约定的条件成就时，如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等，或者约定的法律事件发生时， 如某人死亡或丧失行为能力等，第三人才能将其保管的书面文件、契据、 钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人，否则应返还给本人。



在美国的房产交易过程中，Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司，但在加州，由于是依据早期西班牙殖民时代的交易模式,所以Escrow公司是被广泛使用的一种买卖地产过渡交易的仲介.其他各州大多数是延用英国殖民时代的模式, 而是以律师事务所来代为完成交易的.

近年来美国投资房地产的话题非常热门，尤其是目前美国加州等房地产市场房价已开始触底回升，显然是非常好的投资选择，世界各地的投资者都在跃跃欲试。但是我国大多数的人对于投资国外房地产总有许多顾虑。但老实说，即使我们平时在国内购房一不当心，都有可能卷入房产纠纷中去.

这里我们不妨来探讨一下美国房地产市场的安全性，以及在美购房的可行性。毫无疑问，任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房地产市场最初也是跌跌撞撞，时有纠纷，问题不断，总的来说，在房产交易中两大关键问题是：产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等，那么买方将卷入无止境的纠纷当中去。交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑，买方更是要白白地遭受巨大的损失。

为了应对这一系列问题，渐渐的一些由代理房地产业务的律师行发展起来一种新的行业，就是我们所说的产权保险公司（Title Company） 。1853年，美国第一家产权保险公司在宾夕法尼亚成立。他们为购买房地产的人们提供调查、保险等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，极大得保障了买房者的权益。

经过150多年的历练，如今美国的购房体系对于各种突发问题，疑难杂症都已能够沉着应对。相比我国，它的制度规范可以说是滴水不漏，无懈可击。产权保险公司在房地产买卖交易中以第三方的身份全程参与：

1. 产权核查

房产交易前，全面调查房产的各类公共文件是否完整合法，在确认房产的产权清晰可售后，出具产权承诺书。

2. 产权保险

为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并给买方造成损失时，保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。

3. 资金监管

交易过程中，买方支付的定金、过户尾款一律汇入产权公司的监管账户。产权公司作为第三方监管所有的资金，以确保买方的资金在过户之前绝对的安全，杜绝任何欺诈行为。

4. 过户登记

前往政府部门进行网络登记备案，政府完成产权登记备案需要约4-6周，之后买方可登陆政府网站核实。 最后负责让卖方签署产权让渡契约，之后转交与买方。


为何能够监管资金？


也许看到这里你会有疑问，将所有的资金汇入产权公司会是安全吗？它占有了那么多资金，卷走钱财逃跑怎么办？
在美国，第三方资金监管者（Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等，而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。
首先，产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管；另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。
所以，资金交由产权公司监管是绝对安全的。
如果产权公司破产？
产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围，如果产权公司面临破产解散，则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前，面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手，监管账户和信托账户也将被重新清算。


产权保险的具体费用？

最后，关于，通常产权调查的费用为200-300美金，而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%，而保额一般为房产的总价。投保的这笔费用到底是哪一方来支付，多数情况下是根据各地法规传统而定的。
在美国购房过程中，产权保险公司从交易前的产权调查，产权保险，资金监管，过户登记，同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果，便是把钱拿回来。由此可见美国的房地产市场体系非常成熟完善，投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑，将重心放在投资目标的选择上，莫要错过了目前这段投资的黄金时机。

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