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华尔街财经网  美国房市“泡沫”魅影抬头 多地房价再创新高  2014年一月

最新数据显示，美国50个最大的大都市会区中，有10个地区的房价已经回到历史最高水平，这成为危机以来美国房地产市场反弹以及美国经济复苏的重要里程碑。 　　美国房地产(行情 专区)泡沫破裂已七年之久，而曲折前行的美国房价如今正逐渐回归最高峰。 　　最新数据显示，美国50个最大的大都市会区中，有10个地区的房价已经回到历史最高水平。这成为危机以来美国房地产市场反弹以及美国经济复苏的重要里程碑。 　　没有人知道美国房价上涨势头将会持续到什么时候。一些买家担忧，如今的上涨势头过于疯狂而不可持续。但另一些人也在懊悔不迭：“为什么我没在2010年或2011年就出手买房呢？” 　　多地房价改写新高 　　据《华尔街日报》近日援引美国房地产估价网站Zillow的最新数据称，美国俄克拉何马城的房屋价值目前已经比2007年高位还要高出13%，丹佛大都市地区已经高出6%。美国加州的圣何塞、田纳西州的纳什维尔以及得克萨斯州的达拉斯的房价比危机前高峰水平高出近5%。 　　此外，对美国4400个市的数据进行分析后还发现，美国有将近10%的市级城市，今年的房价已经创下上一次高峰以来的新高，其中房价比上一高峰高出5%以内的有300多个市。 　　在俄克拉何马市大都会区，几乎每一个邮政编码区域的房价都创下了历史新高，或者至少比此前高峰超出5%以内。其他五个大都会区逾60%的邮政编码区域的房价也创下了新高，包括俄克拉何马州的塔尔萨、纽约州的布法罗、纽约州的罗切斯特、科罗拉多州的丹佛以及得克萨斯州的奥斯丁。 　　包括加州沿海、波士顿和华盛顿等一些富裕城区的房价，在危机期间温和下跌后已经迅速回升，并创下新高，主要原因是供给短缺而且就业增速好于预期。例如，加州帕罗奥多的房价在截至2013年10月的一年内已经上涨了19%，而且比2007年高峰时期高出了近40%。 　　据一位科罗拉多州的购房者称，他曾在2006年房地产泡沫最高峰买进一套五居室的房子，距离丹佛西北面20英里远，当时价值近67万美元。这套房子在2011年价格下跌了12%，但今年已经全部涨回。他今年夏天以71万美元的价格卖出了这套房子。 　　各地差异极大 　　房价重返历史高位的毕竟仍然是少数。美国多数地区的房价仍然远低于高峰水平。在近1500个城市里，房价仍然比上一次高峰时低至少25%。从全国范围来看，美国房价整体仍然低于过去十年的最高峰。 　　Zillow数据显示，从全国范围来看，2007年至2011年美国房价下跌了23.8%，2011年末触底后至今为止反弹了9.9%。目前仍然比过去十年的最高峰低16.3%。 　　美国各地区的房价差异也非常明显，即便在一个特定的大都市地区内部的不同地区。例如加州的帕罗奥多，房价已经比此前高峰上升了足足40%，而距离它仅50英里的圣巴勃罗市的房价仍然比高峰时期低了54%。后者主要为工薪阶层居住的郊区。 　　根据Zillow数据，尽管整个湾区38%的城市都已经回到此前房价高峰，但仍然有18%的城市房价要比高峰时期低了25%以上。 　　值得注意的是，那些房价涨幅最大的城市很大程度上都没有经历过泡沫及其破裂的痛苦过程。 　　Zillow的数据并没有经过通胀调整，但分析人士认为，这些数据至少显示了美国房地产市场复苏的地区差异性。 　　“很多地方的主要问题是它们并没有经历过房价衰退。所以那些不存在泡沫也未曾经历泡沫破裂的地区房价更容易回归到高峰水平。”Zillow首席经济学家汉弗莱斯(Stan Humphries)表示。但对于那些有过“过山车”般经历的地区，他认为：“我很惊讶这些地方的房价那么快就回到高峰水平了。” 　　“泡沫”重现？ 　　美国一些经历过泡沫破裂的地区房价上升主要受益于待售房屋供给量少以及美联储降至历史最低的利率，这也引发了这些地区房价是否再次被高估的担忧。 　　一些人开始担忧，“泡沫”魅影是否又开始重现？ 　　他们担忧，美国的低利率实际上已经扭曲了房价。多数通过抵押贷款买房的房屋拥有者需要每个月支付房贷。美联储的货币政策让房贷利率降到了历史新低。而这也是助涨购房意愿的主要动力之一，因为房屋贷款比以往任何时候看起来都要容易承受。更不必说这些购房者对房价继续上涨的预期了。 　　但俄克拉何马市大都会区房地产经纪人协会主席Keith Taggart表示：“我们这里并没有泡沫，所以房价没有理由下跌。”他说，每个月将近有2000人搬到这一地区，为房屋创造了需求。与此同时，本地也有足够土地待开发，所以房价也不会疯狂上涨。

华尔街财经网  巧妙定價讓房子迅速賣掉  2014年一月

如果你打算在目前低迷的經濟中，賣掉一輛汽車或一個房子，請確定你定出的價格是正確的。作為消費者，我們很少有足夠的販售經驗，因此如何定價就成為賣房前最重要的功課。 賣房時想要增加買家找上你的機會，華爾街日報的地產專家克萊門茲(Jonathan Clements) 建議你，下列四種定價手法值得你採用。 1、讓價格看起來更低 我們全都知道，在商店裡買東西的時候，1.99元的實際價值幾乎與2元所差無多。但是販商仍然繼續使用這種小把戲，因為有充份的證據能夠證明，這種方式在面對消費者時相當有效。 “當我們看著價格，我們做判斷的時間只是一轉眼的工夫。”康乃爾大學行銷學教授湯馬斯(Manoj Thomas) 解釋，“由於讀寫是從左到右，我們的判準就停在眼睛所見的第一個部分。” 例如你打算賣出價值8,000元的二手車，你應該將價格定於7,999元。潛在的買家先讀到7之後，會將價格錢解得比實際價格更加便宜。 此外專家也建議你，也許在開始時先將價格定為8,222元，迅速然後把價錢調降到8,111元，因為根據一項價格比較的研究發現，如果左邊的數字相同之時，買家將會開始注意到右邊的數字。 這時候當數字從2降到1時，買家會感覺這樣的折扣比9降為8還要更多，雖然實際上的差價是一樣的。康州大學的行銷學教授考特(Robin Coulter) 說，此時買家將會認為他獲得了更好的交易。 2、影響買家的出價 當買家參觀你的房子時，在他們的心中都設好一個他們願意支付的價格。好消息是你能夠影響這個數字。佛羅里達大學市場學教授庫克(Alan Cooke) 指出，“你首先開出的價格，應該要比你願意接受的底價還高。” “假如你先開出一個高價，對方通常會用來作為他們出價的依據。但是請記得，如果你開出一個難以置信的高價，這招的效果將會大減，還不如你一開始就設置一個比較合理的價格。” 另外，你也能用其他方式影響買家心裡願意的出​​價，例如告訴他們你的汽車的帳面價值，或是分享附近同類型房屋的售價，但是只有在你的價格比別人更好的時候，你才適合使用這個招數。 3、數字傳遞的信息 假如你打算賣出一個價值略低於600,000元的房子，一個約略的數字譬如595,000元，將讓買家感覺商品的品質很好，但是如果是一個精確的數字如595,385元，則會讓對方感覺這是一個好價錢。原因在於，我們時常將精確的數字與低價商品連結在一起，此外你提出這樣的價格，也透露出這是最後底價的信息，議價空間不大。 想要為你的房子訂出適當的價錢？如果你的屋子是很新的房屋，並且你打算為房子建立比較好的聲望和印象，那麽你應該使用一個約略的數字作為價格。但假使你希望盡快賣掉房屋，並且讓買家感覺他拿到很好的交易，你則應該使用一個精準的數字當作開價。 4、適當的調降價格 在今日的房地產市場上，房主要找到一個買家並不容易，因此也許你該考慮將價格作一點調降。再以上述例子來看，假設你最初開價595,385元，後來將價格降低為578,495元，潛在的買家也許不容易領悟出差別何在。 康奈爾大學教授湯馬斯說，你應該盡可能讓當中的算數變得更容易，因為太困難的計算很難讓買家體會到你的降價。你可以直接指出折扣的數字，或是從595,385元降價到580,385、或575,385元，這樣你的買家可以更容易理解到他省下多少銀子。