Advertising Space

法拍屋程序的六個階段 - 杰西.K 编写 于2013, 五月

階段1： 錯過一次還款 當您錯過僅一次抵押貸款還款（欠款）時，法拍程序即可開始。在 某些情況下，(未能支付每月的抵押貸款還款額或預期無力償還這些 款項的)業主很難聯絡到他們的貸款人或其服務代理。自2008年9月 起，貸款人或其服務代理必須在開始法拍30天前聯絡業主，或展示 已切實努力與業主聯絡。 然而，聯絡要求僅適用於在2003年1月1日到2007年12月31日之間 得到抵押貸款的借款人。依據加州法律，貸款人或其服務代理並無 須要聯絡或盡力（誠意行事）聯絡在上述5年框架之前或之後獲得 抵押貸款的業主。某些由聯邦政府代理機構或企業擔保或購買的抵 押貸款也同樣應符合某些事先聯絡或通知要求。 事先聯絡或通知的目的是為業主提供可避免法拍的替代辦法或選擇 的資訊，其中包括推介業主進行獨立諮詢。替代辦法或選擇可包括 修改或重組您的抵押貸款。  階段2： 違約通知（“NOD”） I如果您和您的貸款人或其服務代理無法就避免法拍的替代抵押貸款 條款（修改或重組）達成協議，您的貸款人可指示受託人對您的房 屋進行違約通知登記，條件是您在登記階段1中所描述的行為之前 的30天曾被聯絡。違約通知的登記是法拍過程的正式開始。您將透 過郵資已付的掛號信收到一份違約通知的副本。 法拍程序包括六個階段12 在您的貸款人或其服務代理指示信託人登記違約通知之前，必須 有最少3個月的初始期，以為您提供補救欠款或恢復抵押貸款的機 會。您應運用這段時間還清當前的欠款（恢復）或繼續與貸款人或 其服務代理協商進行抵押貸款的修改或重組。也可與您的貸款人或 其服務代理安排延遲還款（寬限）。  階段3：  最初三個月的恢復期或補救期結束 當最初三個月的恢復期或補救期結束，您的 貸款人或其服務代理可進入下一階段，指示 受託人為您的房屋安排法拍日期。至此，由 於您的貸款人或其服務代理可能在法拍銷售 發生或驅逐程序結束後要求您搬離房屋，您 應考慮搬遷的可能性。法拍結束後，在雙方 互相接受的基礎上，某些貸款人可能會提供 在家中繼續居住的機會。例如，貸款人或其 服務代理可能會要求您支付租金以繼續在家中居住。  階段4： 延遲法拍通知 依據《加州法拍預防法》（CFPA），在2003年1月1日到2008年1 月1日之間登記的房屋貸款，在三個月恢復期或補救期之後的90天 內，若貸款人或其服務代理並沒有經核准的全面貸款修改計劃，則 不得進行法拍通知。如需確定貸款人或其服務代理是否擁有經核准 的全面貸款修改計劃，您可瀏覽房地產局的網站www.dre.ca.gov、 加州公司部的網站www.corps.ca.gov，或金融機構部的網站 www.dfi.ca.gov，查看貸款人及其服務代理的完整清單。CFPA提供 的90天法拍延長期將於2011年1月1日起被廢除，除非另有法令延長 期限。  階段5： 法拍通知（“NOS”） 在完成以上3個階段之後，您的貸款人或其服務代理可指示受託人 準備法拍通知（包括安排法拍銷售的時間）。受託人將登記法拍通 知，在您的房屋張貼副本，並在法拍進行所在地的一般發行報紙上 刊登出法拍通知。法拍通知應多次刊登，直至您的房屋已被安排法 拍銷售日期或延遲後的拍賣日期為止。13 有可能對您房屋的違約通知是在要求將違約通 知延遲到在您被聯絡後，或在滿足與您聯絡的 盡職要求（表現出切實的努力）之後的30天 之後的加州法律生效之前被登記的。在這種 情況下，法拍通知中必須包含以聲明形式所作 的陳述，說明已在登記法拍通知之前與您聯 絡，以尋求替代辦法或選擇來避免法拍。 這些必須的聯絡或進行聯絡的切實努力使許多 業主可儘早或在法拍過程中直接與貸款人或其服務代理聯絡。以往 爲了尋找貸款人或其服務代理（或他們合適的工作人員）而浪費的 時間和努力如今可用在協商您每月可以承擔，並為您的貸款人所接 受的抵押貸款還款金額（修改或重組您的抵押貸款）。您應繼續與 您的抵押貸款人或其服務代理協商，直到安排好法拍銷售日期或延 遲後的拍賣日期為止。您不應過早地搬出您的房屋，尤其是當您仍 在不斷與您的貸款人或其服務代理談判的過程中。  階段6： 法拍銷售 當您的房屋在法拍銷售中出售，貸款人或其服務代理可能會選擇以 全額付款形式接受銷售款。這被稱為“全額支付”競價。若您的貸款 人或其服務代理選擇“低價競標”（指示受託人以您預設的所欠抵押 貸款中指定部份付款的金額開放競價），成功競價者可以低於您在 法拍時對貸款人所欠金額的價格購買您的房屋。 若貸款人或其服務代理相信“附帶行動”合適，他們可選擇“低價競標” 。例如，若破壞者損壞了您的房屋，而房屋並無保險，或保險賠付 金額不足彌補由此帶來的損失，貸款人或其服務代理可尋求對您採 取附帶行動，以彌補由破壞（損壞）帶來的損失。在法拍銷售之前 搬離或讓您的房屋空置可導致房產保險損失。在搬出您的房屋前應 向您的保險經紀瞭解詳情。 註：值得注意的是，當貸款人以用於購買您房屋之貸款（置業貸 款）的欠款進行法拍時，若法拍銷售所得的金額不足以支付對 貸款的欠款，貸款人可能無法得到對您的差額求償（deficiency judgment）。在某些情況下，貸款人可得到對您用房屋抵押的非置14 業貸款的差額求償，如房屋淨值信用額度.