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業主將在法拍蒙受什麽損失？ - 杰西.K 编写 于2013, 五月

1、如果這是妳的主要住房（Primary Residence），壹旦妳讓銀行沒收並法拍（foreclosure）它以後，妳將在未來五年內不再符合去借房利美（Fannie Mae）擔保的主要住房貸款的資格。如果妳不是放任不管讓房子被沒收法拍，而是去努力找到買主，通過賠本拋售（Short Sale）的方式將房子賣了，盡管銀行也是虧了錢，可是因?沒有經過法拍這個程序，妳在賠本拋售兩年後就仍然可以藉房利美擔保的主要住房貸款。 如果是妳的投資房（Investment Property），妳讓它被銀行沒收拍賣，妳將在未來七年內不能藉房利美擔保的投資房貸款。如果妳沒有讓自己的投資房被法拍，而是通過賠本拋售的方式賣掉了，兩年後也可以藉房利美擔保的投資房貸款。 目前我們個人的住家貸款，不管是自己的自住房，或稱主要住房，或是投資房，又稱出租房（Rental Property），大多數都是通過房利美擔保的貸款。這樣的後果是未來的五年內妳很難再買自己的主要住房，七年內妳很難再買投資房，因?沒有銀行可以幫妳提供貸款。  2、其次，壹旦妳有被法拍的記錄，在未來七年內每次申請貸款時所填寫的貸款申請表上，必須如實登記自己有被法拍的記錄，而且此記錄七年不准變更，這會嚴重影響妳能否拿到貸款的能力。壹旦有此記錄，幾乎很難再拿到任何房屋貸款。  3、第三個影響是對妳的信用分數及信用曆史的不良影響。壹般好的信用記錄是七百多分，壹次法拍記錄會讓妳的信用分數（Credit Score）降低250到300分，也就是說法拍後妳的信用會立馬降到四百多分，這使妳幾乎申請不到任何信用卡或貸款。在這個信用社會，靠現金生活將是非常不方便的。信用不好還會有壹系列其他負面影響。 如果妳爭取把房子賠本賣了（Short Sale）而不是被銀行法拍，信用分數只會降低五十分左右，並且只會在壹至二年的短期內影響妳的信用，因?賠本銷售後妳的銀行貸款顯示的是已付清了，而信用曆史上並不會顯示賠本銷售的曆史。在美國這樣壹個重視信用分數及信用曆史的社會，壹個人的信用不好會造成其他許多負面影響。  4，在申請工作時，雇主有權利查詢妳的信用分數及信用曆史。信用反映壹個人的性格，雇主通過信用來看妳的人品。壹旦記錄上反映出妳曾經有房子被法拍的曆史，未來的雇主會大加疑問，對是否將僱傭妳會非常遲疑，因?這至少反映出妳不能妥善管理自己的債務，曾有很大的財務危機等等。財務危機是家庭不穩定的重要因素, 家庭不穩定會影響工作, 方方面面的因素都會讓雇主三思而後行。在有些比較敏感，需要安全檢查（Security Check）的崗位，比如說財政部, 警察局、聯邦調查局（CIA）, 國防部等重要的與財政, 執法, 國家安全相關的政府部門，壹個有法拍記錄的申請人是很難通過他們的安全檢查的。  5、拱手讓銀行沒收自己的房子後，自己是否就兩手壹拍，真的沒有債務牽掛了呢？事實並不完全是這樣，在不少州, 其中包括喬治亞州在內，如果房子拍賣的錢不夠付清房子欠的貸款，銀行是有權利在法拍後告借款人，求償中間不足的部分，這叫Deficiency Judgment。根據喬治亞州法律，銀行可以在房子法拍後三十天內向當地法院申請確認法拍的結果及其在法律程序上的合法性，這叫Confirmation Hearing。銀行主要是想證明其拍賣的價格是房子此時的真實市場價格，銀行按照法律要求應該發出的通知及廣告都依法履行等等。 總而言之, 輕易放棄房子, 讓它被法拍, 並不是最好的選擇, 它讓妳短期逃避, 卻給妳以後在人生的道路上重新站立埋下了很多定時炸彈。立即選擇壹個有經驗的地?經紀人和律師幫助妳將房子賠本拋售(short sale)是更好的選擇, 雖然自己要作不少工作, 但是以後的不良後果會少得多。  實例：在每月的抵押貸款還款額調高之後，Kent和Ellie Myer夫婦幾 乎無力支付貸款了。他們知道他們擁有浮動利率抵押貸款（ARM） ，但希望利率能保持在較低水平。在Kent受工傷，使家庭收入有所 減少後，Myer夫婦的收入已不夠家用，包 括他們的抵押貸款還款在內。在錯過一次 貸款還款後，他們接到了來自貸款人的電 話。不幸的是，Myer夫婦未能與貸款人協 商修改或重組他們抵押貸款。在貸款人或 其服務代理與Myer夫婦聯絡後的一個月之 後，受託人對Myer家的所有權進行了違約 通知登記。 業主將在法拍中蒙受什麽損失？ 法拍最明顯的影響是Myer夫婦將失去他們的房屋以及房屋的資產淨 值。在法拍銷售之後，Myer夫婦很可能被要求搬離他們的房屋（驅 逐），並尋找一個新的住處。 每個人都將為法拍付出代價15 法拍對業主帶來重大的財務影響 損失首期，抵押貸款還款和資產淨值 在法拍中，業主將損失在購買房屋時支付的首期，以及他們在擁有 房屋產權期間的抵押貸款還款。業主還將損失自他們購買房屋起可 能出現的市場價值增值金額。 以往的抵押貸款還款，財產稅，保險金，以及用於房屋維修的金錢 並不會全額損失。這些款項中的某些項目是可以在所得稅申報中扣 除的，他們代表了佔有房屋的付款（即使該託收的付款通常超出同 時期的市場租金）。當業主失去了他們的房屋，而房屋價值再次增 長時，未來的增值及資產淨值也將同時失去。 Myer夫婦的信貸等級 Myer夫婦的信貸報告將反映法拍銷售。法拍將降低信貸分數，破壞 Myer夫婦的信貸等級。在法拍銷售後的五年之內，許多貸款人將不 會向此類借款人提供信貸。例如，在借款人的信用記錄中報告了法 拍銷售後，在隨後的五年間，聯邦房屋管理局（FHA）通常不會擔 保新的抵押貸款。因此，一個“法拍過”的業主可能在數年內都無法 得到其他抵押貸款。 Myer夫婦的社區 搬遷到新的房屋常常也意味著搬離朋友和鄰居，以及熟悉的地點（ 學校、公共圖書館、公園、雜貨店、咖啡館、銀行，等）。搬家後 的通勤距離可能會增加。此外，社鄰中擁有大量的法拍屋和空置屋 通常會影響鄰舍的外觀，令房屋價值降低，同時令財產稅收入減 少。 Myer夫婦的安心 法拍銷售引起的劇變可為業主及其家庭帶來身體、情緒和心理上的 損害。顯然地，業主十分希望可避免法拍.