如何通过购买美国房产实现以房养学  - 杰西.K 编写 于2013年 五月

最新数据显示，美国房价4月份经历了自2006年以来的最大涨幅，但美国房价整体水平仍远低于2006年水平，目前是投资美国房产的不错时机。而此时正值2013年全国高考来临之际，为避国内高考选择海外留学的考生越来越多，而这也进一步催热了中国人赴美国通过“以房养学”的美国留学房产投资热潮。在美国“以房养学”真的可以降低留学成本甚至实现“零成本”留学吗？“以房养学”究竟有什么优势，如何实现呢？搜房美国房产网将通过实际案例为您解答。 一、 什么叫以房养学？ “以房养学”主要是指有海外留学需求的家庭，通过海外投资、置业创造的利益来提供孩子留学的费用。留学专家表示，合理的海外房产投资不仅可以负担子女或自身留学支出，更可能获得额外回报。 二、 “以房养学”三大优势 （一） 给孩子提供一个舒适的居住环境，既可以节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境； （二） 购买房产既可获取稳定的租金收益补贴孩子的日常生活开支，又可享受通过购买房产的增值获得稳定的投资回报； （三） 基于国外房产较为稳定的增长趋势，若孩子毕业后回国发展，可通过出售或中长期持有升值贴现获得可观的投资收益。 三、 美国留学生租金花费行情 以二室一厅为例，美国不同城市租金价格差别很大，波士顿等区域较贵，而南部加州则比较便宜，名校周边价格一般较贵。以一个普通的二室一厅计算，如果靠近大学，月租金价格在1200-2000美元，一年租金花费在1.4万美元至2.4万美元之间。以美国大学学制3-4年为例，读书期间需要花费的租金为5万美元至10万美元之间。 四、 数字解读以房养学 以子女就读波士顿普通公立大学为例，如果租房，普通专业比如历史专业，除去生活费四年的留学费用约为12万美元；而如果选择“以房养学”，购入一套学校周边2公里范围内的价值40万的普通公寓，户型普遍为二室一厅，那么自己的孩子住一间房，另外一间房出租，四年留学结束再转让房产，按目前美国房价走势和当地租赁市场行情计算，出去各类税费以及留学费用后，盈利3.5万美元，真正实现“零成本”留学。具体如下： （一）如果留学选择租房 （二）如果选择以房养学的方式-出租房屋 五、 实例解读以房养学 【案例一】 邵女士投资30万美金在西雅图购得240平方米的房产，出租一个月租金为4000美元。其孩子留学美国的一年的费用约为3万美金。这样买下房子来往外出租，孩子的学费也够了，一年来回青岛的飞机票还绰绰有余。 【案例二】 游先生是一位住在二环内的北京人。2010年，游先生的儿子本科毕业，赴美国留学，在加州州立大学东湾分校(California State University East Bay)读计算机专业硕士。游先生希望通过“以房养学”的方式减少留学成本。游先生选定奥克兰市的一栋别墅，价值32万美元，每个月租金回收2300美金。“如果算上每年1.5%的房产税，还有每个月100美金的物业管理费用，以及付给当地物业管理公司的管理费用，也就是每个月租金的6%，游先生的别墅每年收回18000美金的租金。以4年计算，租金收入7万美元，按目前美国楼市的行情计算，4年后售出收益大概42万美金，除去利得税，收益为7.5万美元，加上租金收入大概为14.5万美元，而4年学费大概为9万美元，这样支付学费的钱通过房产出租和投资赚得了，并且还有盈余。  六、 什么样的房子更适合以房养学 （一）价位不要过高，30万美元-60万美元的价格较为适中。持有成本相对较低，抗风险能力较强。学区房临近大学，有庞大的学生需求群体，易出租，并且交通购物便利，升值潜力大。高价值房才能达成以房养学的效果，美国也有10-20万美元的公寓，但转手时行情远不如30-60万美元的品质稍高房源。 （二）户型：至少二室一厅，紧凑户型，方便出租另外的房间； （三）物业类型：学校周边公寓。比起别墅项目，公寓项目往往离学校更近，别墅项目则较远；公寓项目一般有更成熟完善的物业服务，包括房屋管理、出租管理，治安相对也较好。 七、“以房养学”的热门区域 一线城市：洛杉矶、旧金山、纽约等 二线城市：费城、西雅图、芝加哥等； 三线城市：休斯顿、达拉斯、迈阿密等。 八、“以房养学”的具体操作流程 一、选定学校 二、通过学校查找周边房源 三、选定经纪人 四、看房 五、选定房产 六、完成交易 七、租赁托管